全面了解大马房屋贷款种类 Home Loan / Mortgage

所谓的房屋贷款(英文home loan)或房屋抵押贷款(英文mortgage),指的是房屋买家向银行申请用来支付买房费用的一种银行贷款。


一般上,大马的房地产买家都是支付相当于房价10%的头期钱(down payment),然后其余的90%房价款项就会向银行申请房贷来支付,并且在接下来通过每月分期付款的方式偿还给银行。银行提供的贷款是需要支付贷款利息的,因此,你每月偿还分期付款的时候,当中的一部分将用于偿还贷款的本金,另一部分将用于支付贷款利息。利息是银行借给你钱所收取的费用,贷款金额越高或偿还期限越久,贷款者所需支付的利息就越多。


马来西亚的房屋贷款,是需要将买家购买的房地产作为有关房贷的抵押品的。虽然你正在购买的屋子的所有权会登记在你的名下,但事实上,直到你付清你的房屋贷款前,这间房产都并非真正的属于你!在你供屋子的这段期间,这间房子实际上是属于银行的。这意味着,在最坏的情况下,银行有权收回该房产。



房屋贷款类型

在马来西亚,房贷可分为三个主要类别 : 定期贷款、半灵活贷款和灵活贷款。还有另一个选择,那就是伊斯兰房屋贷款。市场上的房屋贷款大多是可变利率贷款,其利率与银行的基本利率(BR)之间有联系。你可能认为房屋贷款利率最低的贷款方案就是你最好的选择,但事实并非一定如此。我们列出了四种不同的房屋贷款,以帮助您选择适合你购买需求的贷款。


1. 定期贷款 (Term Loan)

一种最基本的贷款类型,其还款时间表是固定的,不像其他贷款类型那样灵活。这意味着你不能通过提前还款或支付额外的分期供款,来缩短贷款的偿还期限和减少贷款利息。


2. 半灵活贷款 (Semi Flexi Loan)

如果你想节省一些贷款利息,这个半灵活的贷款类型就比较能够为你提供这方面的便利。举例来说,假设你有一笔额外的现金,并希望在接下来几个月支付更多的贷款供期,这种半灵活贷款就可以让你这么做,从而缩短你的贷款偿还期限和减少贷款利息。


3. 灵活贷款 (Flexi Loan)

基本上与半伸缩性贷款性质相似,但有一个额外的好处,那就是贷款者可以随时提取任何自己早期预先支付的款项,无需支付额外费用。这种贷款配套具有其优点和缺点,绝对值得深入了解。


4. 伊斯兰房屋贷款 (Islamic Housing Loan)


与上述三种传统贷款不同,伊斯兰贷款是以无息交易为基础的。它使用伊斯兰教法原则下的Murabahah概念, 其中最著名的规则是禁止收取利息或 riba。因此,传统贷款收取利息,并对逾期付款征收复利,而伊斯兰贷款则不收取。伊斯兰贷款通过买卖或联合合作协议运作,银行购买房子,并在一段时间内以分期付款的方式租赁给你。当然,“转售”价格高于房产当前的初始市场价值。作为这种联合合作的一个例子,银行最初将持有该房产90%的股份。但随着时间的推移,你的还款增加,它的持股会减少,下降到80%,70%,直到总贷款还清。这被称为Musyarakah mutanqisah类型的伊斯兰贷款。你不必是穆斯林才能申请伊斯兰住房贷款。



申请银行贷款前所需知道的事:贷款利息


马来西亚的房屋贷款共分成固定利率(英文fixed interest rate)浮动利率(英文variable interest rate)两种。在向银行申请房屋贷款之前,你应该知道的是home loan的利息分成固定利率和浮动利率两种:

  • 固定利率是指在偿还贷款的期间,贷款的利息是固定不变的

  • 浮动利率是指贷款的利息会随着基准利率(BR)而有所涨跌,我们会在这篇文章内进一步探讨BR的部分。简单来说,只要基准利率(BR)上调或降低,这类利息都会随之上升或者下跌。

3种贷款利息计算方式 采用BLR、BR和最新的SBR是什么?


其实,BR指的是基准利率(英文base rate,)BLR是基准放贷利率(英文base lending rate),还有SBR就是标准基准利率(英文standardise base rate)。这些所谓的‘基准利率’,都是马来西亚银行和金融机构用来设定贷款利息的参考利率。那么在什么情况下会用到BLR、BR或者SBR?



BLR:在2015年之前房屋贷款的利率参考框架

在2015年之前,马来西亚房屋贷款的利息都是以基准放贷利率BLR作为参考的标准,其计算方式如下:

BLR参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:5.4% – 2% = 3.4%

在这个利率框架底下,银行会根据自己的借贷成本、想要获得的利息赚幅、还有国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)设下的BLR和隔夜政策利率(Overnight Policy Rate,简称OPR)水平,来设定一个合适的贷款利息。如果你买房的时候申请的是回教贷款,银行用的则是基准融资利率(Base Financing Rate,简称BFR),也就是回教贷款中的BLR。从2015年1月2日开始,马来西亚的房屋贷款就已经不再使用BLR和BFR来计算贷款利息,而是使用基准利率BR。如今的BLR和BFR则依然存在于市场上,但更多的是被银行用来计算商业或者公司贷款的利息。


BR:2015年到2022年7月实行的房屋贷款利息参考框架

在2015年1月2日开始,大马的房屋贷款已经不再采用基准放贷利率BLR框架,而是以基准利率BR取而代之。这是因为BR的机制会更为透明,有助提高马来西亚金融机构和银行之间的竞争,从而帮助消费者拿到更优惠的贷款利息。在BR这个框架底下,银行会根据贷款融资成本、法定存款储备金(英文Statutory Reserve Requirement,简称SRR)、流动性溢价(英文liquidity premiums)、营运成本、盈利赚幅,还有贷款申请人的信贷风险和国家银行的OPR,来计算房贷的利息。这表示,马来西亚的银行可根据国家银行设定的计算方程式,并且以国家银行的OPR为基准,自行根据本身的情况,来调整BR和自家的房屋贷款利息。

BR参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:2% + 1.4% = 3.4%

不过,BR基准利率框架在2022年8月1日开始,被国家银行新推出的SBR框架所取代。


SBR:2022年8月1日开始实行的房屋贷款利息参考框架

标准基准利率SBR,是大马国家银行在2021年8月11日宣布推出的一个新参考利率框架,用来取代基准利率BR作为国内房屋贷款的利率基准。根据BNM的文告,该机构推出SBR的原因,是因为不同的银行都用不同的方式去设定本身的BR,导致消费者难以通过比较来找出利息最优惠的房贷,而且也往往无法明白银行调整BR的原因。


而SBR这个标准基准利率则是直接与国行的OPR挂钩,不受其他的因素影响的。所以,SBR的升跌将只会受到OPR的影响,而OPR的调整是由国行的货币政策委员会所决定的。举例来说,如果OPR是1.75%,那么SBR也就是1.75%,同时,一旦OPR调高至2%,那么SBR也会调整至2%。标准基准利率SBR计算房屋贷款利息的方式如下:

SBR标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子:1.75% + 1.65% = 3.4%

SBR实行后,对采用BLR和BR的房屋贷款有什么影响?

如果你在SBR推出之前就申请了一个房屋贷款,然后这些年来一直都在偿还分期付款,那么这个新的标准基准利率机制会带来什么影响呢?实际上,因为你的房屋贷款合约是在SBR这个新系统实施前签署的,因此,所有在2022年8月1日之前批准的房屋贷款将不受任何影响,继续沿用BR或者BLR作为利息的参考框架。当然,如果你想享有采用了最新利息参考框架的贷款配套,你可以考虑将手中利息较高的贷款拿去再融资(refinance)。


OPR (隔夜政策利率)如何影响你的房屋贷款?

OPR是由马来西亚国家银行设定的利率,它决定了金融机构必须支付的隔夜相互借贷资金的利率。这与你的抵押贷款决定有关,因为OPR的增加或减少将对你的住房贷款利息产生直接影响。近年来,马来西亚的OPR已经改变了几次,最后一次是在2020年7月7日。这将OPR降至1.75%,为历史最低水平。一个较低的OPR意味着你得到的有效贷款利率(ELR)的减少,你目前的住房贷款使用的是一个可变或浮动利率。换句话说,现有借款人将受益于以下两种情况:

  • 降低每月分期付款。当BR/BLR利率修订时,银行须就修订的分期付款金额发出通知信。这必须在修订后的每月分期付款生效的日期之前至少7个日历天完成。

  • 较短的贷款期限(如果维持原有的每月分期付款金额)。即使在违约情况下,银行被要求相应地降低可变住房贷款的月分期付款,它们也将为消费者提供缩短贷款期限的选择。

* 请注意,这并不有利于那些已经接受了基本定期贷款的房主。


如何选择合适的房贷?

每个人的需求和情况都是不同的,所以选择最适合自己需求的贷款是很重要的,而不是一昧跟随大众随波逐流。对于预算紧张的购房者来说,定期贷款可能是更好的选择,因为与半灵活贷款或全灵活贷款选项相比,你可以获得更好的贷款利率和每月还款的确定性。然而,有抱负的房主如果预见到未来更好的工作前景或银行有额外现金,可能选择半灵活贷款或全灵活贷款会更好,因为从长远来看,你可以节省住房贷款利息。


最后,在做这项决定之前做一个成本效益分析是有帮助的。例如从长远来看,与潜在的利息节省相比,每月支付 RM5 至 RM10 的全额灵活贷款是否值得?只有你自己才能计算并做出明智的决定。最终,这取决于借款人的目标。然而,在你申请住房贷款之前,请务必使用债务与服务比率(DSR)方法找出你在马来西亚17家银行的最高住房贷款资格。


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